住宅小区业主维权实务问答

　　一、问：什么样的人才是业主?

　　答：业主是指依法登记取得房屋所有权的人。

　　因人民法院、仲裁委员会的法律文书，因继承或者受遗赠或者因合法建造取得房屋所有权的人也是业主，这三种业主均不需要以依法登记为前提条件。

　　基于与开发商之间签定的商品房买卖合同已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的人也可以认定为业主。

　　二、问：车位、摊位、楼台可以取得房屋所有权证及土地使用权证吗?

　　答：车位、摊位符合以下条件的可以依法取得房屋所有权证、土地使用权证：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的。

　　露台符合以下条件的可以依法取得房屋所有权证、土地使用权证：专属于特定的所有权人，专属于特定房屋，且开发商销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中。

　　三、问：楼顶属于顶层房屋的所有权人吗?

　　答：楼顶不归顶层房屋的所有权人所有，归该栋建筑物的所有的住户共同共有，顶层房屋的所有权人对楼顶的使用应当经该栋建筑物的所有的住户同意，收益也应当归该栋建筑物的所有的住户享有。

　　此外，开发商如约定将楼顶出卖或者赠与给顶层房屋的所有权人的，该约定也是无效。

　　四、问：一楼的底商可以在一、二楼的结合部及外墙面上悬挂广告牌、广告标语吗?

　　答：可以。业主基于经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。

　　五、问：开发商擅自将车库、车位以出售、出租、赠与等方式处分致使业主不能取得车库、车位或者取得车库、车位较为困难的，业主应以何种方式维护自己的合法权益?

　　答：《物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”,《物权法》有关的司法解释规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”据以上规定可知，业主对小区内的车位、车库享有配置比例的所有权或者使用权，如果开发商没有按照配置比例将车位或者车库处分给业主，则业主可以依法向开发商主张“优先满足业主需要”的权利。

　　此外，业主还享有请求公布小区内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。

　　《物权法》第七十四条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《物权法》相关的司法解释规定“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”如果开发商将上述所述的车位出租、出售或者赠与进行处分的，则业主可以主张处分无效，并将处分的车库、车位归自己使用。

　　六、问：哪些事项应由业主大会表决通过，业主大会的表决方式是怎样的?

　　答：应由业主大会表决通过的事项有：制定和修改业主大会议事规则，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途，利用共有部分从事经营性活动，处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项等。

　　筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。其中，专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;总人数，按照前项的统计总和计算。

　　七、王某发现自己的邻居将原先用于居住的房屋改作经营性用房，经常发出噪音，刺激性气味严重影响了自己及家人的日常生活，当找到该邻居协商时，该邻居却声称自己已经得到楼上楼下的三分之二以上住户同意为由进行抗辩。

　　问：王某应如何维护自己的合法权益?邻居的抗辩理由成立吗?

　　答：业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意的，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。本案中邻居的抗辩理由是不成立的。王某可以要求邻居将经营性用房再次改回居住用房，消除对自己的生活居住的影响。

　　八、李先生一直与业主委员会不和，业主委员会对此也对李先生耿耿于怀，近期业主委员会通过了一项决议，李先生认为该决议侵害了其合法权益。

　　问：李先生应如何维护自己的合法权益?

　　答：业主可以按以下规定依法维护自己的合法权益：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

　　九、某小区业主一直怀疑物业公司违法使用、侵占物业维修基金，当小区的业主联合向物业公司质询时，物业公司却矢口否认，并以未经领导批准为由拒绝提供相关的明细表。

　　问：业主应如何得知物业维修基金的使用情况?

　　答：业主可依法向人民法院起诉请求查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况。

　　十、问：房屋的承租人享有业主的权利吗?

　　答：房屋的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。